Γενικές Ερωτήσεις και Απορίες
Για πρώτη φορά σου εξασφαλίζουμε πλήρεις και ολοκληρωμένες υπηρεσίες αγοράς ακινήτου μέσω των εξειδικευμένων συνεργατών που χρειάζεσαι. Η αγορά ακινήτου, από το πρώτο έως το τελευταίο βήμα αναλαμβάνεται ΠΛΗΡΩΣ από εμάς. Εσύ απλώς λαμβάνεις αναλυτική ενημέρωση για την πορεία της διαδικασίας, αφού πρώτα από όλα έχουμε ολοκληρώσει τους ελέγχους μας ότι το ακίνητο που επέλεξες πληροί τις προυποθέσεις για τη συμφέρουσα και σωστή αγορά του! Για πρώτη φορά, παρέχουμε ένα πλήρες πακέτο Υπηρεσιών: – Νομικού ελέγχου του ακινήτου, – Τεχνικού ελέγχου του ακινήτου, – Σύνταξης και ελέγχου του συμβολαίου. Για περισσότερες αναλυτικές πληροφορίες των υπηρεσιών μας μπορείς να επισκεφθείς τη σχετική ενότητα ή να μας καλέσεις και να λάβεις αναλυτική ενημέρωση των υπηρεσιών μας!
Συγχαρητήρια, μόλις ολοκληρώσατε το πρώτο βήμα για την αγορά του ακινήτου σας. Η συνέχεια ανατίθεται σε έναν Δικηγόρο, σε έναν Μηχανικό και έναν Συμβολαιογράφο. Δηλαδή στο property.gr! Με λίγα λόγια τα βήματα που πρέπει να ακολουθηθούν έως την ολοκλήρωση της αγοράς είναι τα εξής: 1) Νομικός Έλεγχος του ακινήτου, όπου ελέγχουμε την ύπαρξη κάθε είδους νομικού βάρους στο ακίνητο 2) εφόσον το ακίνητο είναι “καθαρό” συνεχίζουμε με τον τεχνικό έλεγχο του ακινήτου, τα είδη του οποίου διαφέρουν ανάλογα με τις ανάγκες σας , 3) τέλος ακολουθεί η σύνταξη και η υπογραφή του συμβολαίου αγοράς του ακινήτου και η μεταγραφή του στο οικείο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολογικό Γραφείο . Μεταξύ του πρώτου βήματος (δηλαδή της ολοκλήρωσης ενός θετικού νομικού ελέγχου) και την υπογραφή του συμβολαίου, συνήθως μεσολαβεί κάποιο προσύμφωνο ή ιδιωτικό συμφωνητικό για την κατοχύρωση του ακινήτου. Για τις πρακτικές διαφορές του προσυμφώνου και του ιδιωτικού συμφωνητικού, επιλέξτε εδώ. Το propertycheck.gr αναλαμβάνει τη διαδικασία της αγοράς από το πρώτο έως το τελευταίο βήμα της διαδικασίας, με το μέγιστη ποιότητα και την ελάχιστη δυνατή ταλαιπωρία σας. Επικοινωνήστε μαζί μας για περισσότερες πληροφορίες.
Το κόστος αγοράς ενός ακινήτου εξαρτάται από αρκετούς παράγοντες. Ο βασικότερος από αυτούς είναι η αξία του ακινήτου (αντικειμενική αξία βάσει ΕΝΦΙΑ) ή το τίμημα της αγοράς του ακινήτου [όποιο είναι το μεγαλύτερο]. Τα βασικά έξοδα αγοράς ακινήτου είναι τα εξής: 1. Αμοιβή δικηγόρου για το νομικό έλεγχο του ακινήτου. 2. Αμοιβή μηχανικού για τεχνικό έλεγχο του ακινήτου [σύνταξη της δήλωσης στο Ν. 4495/2017 (βεβαίωση μη αυθαιρεσίας ή τακτοποίηση σε περίπτωση που υπάρχουν αυθαιρεσίες), τη σύνταξη του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης ακινήτου κ.ο.κ.], 3. Συμβολαιογραφικά έξοδα, τα οποία κυμαίνονται ανάλογα με την αξία του πωλούμενου ακινήτου από ποσοστό 0,10% έως 0,80%, 4. Έξοδα μεταγραφής ή καταχώρισης στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολόγιο, τα οποία ανέρχονται σε ποσοστό 0,475% επί της αντικειμενικής αξίας ή του τιμήματος (αναλόγως ποιο είναι μεγαλύτερο). Για αναλυτική εκτίμηση κόστους, επικοινωνήστε μαζί μας και εντός 24 ωρών θα έχετε πλήρη εικόνα του βασικού κόστους!.
Αυτός είναι ο σκοπός μας αλλά και το μυστικό της επιτυχίας μας! Το propertycheck.gr αναλαμβάνει τα πάντα για εσένα, με την ελάχιστη δυνατή ενασχόλησή σου. Εφόσον λάβουμε την εντολή της ανάληψης της συνολικής διαδικασίας αγοράς του ακινήτου σου, θα κάνουμε ό,τι απαιτείται ώστε σε πολύ άμεσο διάστημα να έχουν ολοκληρωθεί όλα τα απαραίτητα βήματα έως την τελική υπογραφή από σένα του συμβολαίου. Από το νομικό και τεχνικό έλεγχο του ακινήτου, έως τη συγκέντρωση όλων των εγγράφων, τις συνεννοήσεις με την τράπεζα σε περίπτωση δανειοδότησης, τη σύνταξη και τον έλεγχο του συμβολαίου καθώς και τη μεταγραφή του στο οικείο Κτηματολόγιο/Υποθηκοφυλακείο! Το propertycheck.gr αναλαμβάνει τη διαδικασία της αγοράς από το πρώτο έως το τελευταίο βήμα της διαδικασίας, με το μέγιστη ποιότητα και την ελάχιστη δυνατή ταλαιπωρία σας. Επικοινωνήστε μαζί μας για περισσότερες πληροφορίες και εντός 24 ωρών θα έχετε πλήρη εικόνα του βασικού κόστους!
Συγχαρητήρια, μόλις ολοκληρώσατε το πρώτο βήμα για την αγορά του ακινήτου σας. Η συνέχεια ανατίθεται σε έναν Δικηγόρο, σε έναν Μηχανικό και έναν Συμβολαιογράφο. Δηλαδή στο property-check.gr! Καμία προκαταβολή, καμία υπογραφή και καμία δέσμευση δεν θα πρέπει επουδενία να λάβετε αν πρώτα δεν συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο δικηγόρο, ο οποίος θα πραγματοποιήσει πλήρη και ολοκληρωμένο νομικό έλεγχο του ακινήτου και θα σας κατατοπίσει αναλυτικά για όλα τα συναφή ζητήματα. Επικοινωνήστε άμεσα μαζί μας και θα σας ενημερώσουμε αναλυτικά για τα βήματα που θα ακολουθήσουμε.
Η διαδικασία χορήγησης ενός τραπεζικού στεγαστικού δανείου περιλαμβάνει τα εξής στάδια: 1.Επιλογή του κατάλληλου στεγαστικού δανείου βάσει της ικανότητας αποπληρωμής των δόσεων σου, 2.Αίτηση χορήγησης δανείου και εξέταση φερεγγυότητας δανειολήπτη από την τράπεζα. Σε αυτό το στάδιο, η τράπεζα θα αναζητήσει το ύψος της προσημείωσης ούτως ώστε να είναι «καλυμμένη» για το συγκεκριμένο ποσό. Σήμερα οι τράπεζες δίνουν δάνειο για το 70%-80% της εκτιμώμενης αξίας του ακινήτου.3. Οικονομική προέγκριση του δανείου μετά την υποβολή των πρώτων δικαιολογητικών. Σε αυτή τη φάση, η τράπεζα θα ζητήσει τα προσωπικά και οικονομικά σου στοιχεία, καθώς και στοιχεία για το ακίνητο που πρόκειται να αγοραστεί. Τότε είναι η στιγμή που θα μάθεις πόσα μπορείς να δανειστείς από την τράπεζα και πόσα ίδια κεφάλαια θα χρειαστεί να δεσμεύσεις. Η διαδικασία αυτή θα καθορίσει το πόσα χρήματα μπορείς να πληρώσεις δεδομένης της κατοικίας που θέλεις να αγοράσεις. Η οικονομική προέγκριση ισχύει για 45-60 ημέρες και μπορεί να ανανεωθεί με την υποβολή των απαραίτητων δικαιολογητικών. 4. Με την ολοκλήρωση της εκτίμησης, η τράπεζα προχωρά στην τελική έγκριση του δανείου. 5. Ύστερα, το ακίνητο που «δίνεται» στην τράπεζα ως εγγύηση για την αποπληρωμή του δανείου, προσημειώνεται ενώπιον του αρμοδίου Δικαστηρίου μέσω δίκης εγγραφής προσημείωσης. Απαιτείται η παρουσία Δικηγόρου καθώς και η εκπροσώπηση της τράπεζας. 6. Υπογραφή σύμβασης δανείου. 7. Εφόσον όλα πάνε καλά με την υπογραφή του συμβολαίου, γίνεται η εκταμίευση του δανείου. Ο πωλητής λαμβάνει από την τράπεζα την επιταγή με το ποσό του δανείου, ως αντίτιμο της αξίας για την αγοραπωλησία. Σε περίπτωση που θέλεις να χτίσεις σπίτι, τότε ο πωλητής λαμβάνει μόνο το πρώτο μέρος του δανείου. Το υπόλοιπο δίνεται συνήθως με την πρόοδο των εργασιών. Επικοινωνήστε μαζί μας για περισσότερες πληροφορίες.
Ενδέχεται πράγματι να σας ενδιαφέρουν παραπάνω από ένα ακίνητα και να μην ξέρετε στο στάδιο αυτό ποιο είναι προτιμητέο. Επικοινωνήστε μαζί μας για να ενημερωθείτε για τις υπηρεσίε ςπου προσφέρουμε σε περίπτωση περισσότερων του ενός ελέγχων ακινήτων.
Ενδέχεται πράγματι να σας ενδιαφέρουν παραπάνω από ένα ακίνητα και να μην ξέρετε στο στάδιο αυτό ποιο είναι προτιμητέο. Επικοινωνήστε μαζί μας για να ενημερωθείτε για τις υπηρεσίε ςπου προσφέρουμε σε περίπτωση περισσότερων του ενός ελέγχων ακινήτων.
Όπως σχεδόν όλες οι νόμιμες συναλλαγές στην Ελλάδα έτσι και οι αγορές ακινήτων υπόκεινται σε φορολογία. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ) υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και ανέρχεται περίπου σε ποσοστό 3%. Καταβάλλεται δε εφάπαξ από τον αγοραστή πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου ενώ απαιτείται και η επισύναψη του αποδεικτικού καταβολής σε αυτό. Σημειώνεται ότι υπάρχει η δυνατότητα απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης ακινήτου όταν πρόκειται για αγορά πρώτης κατοικίας υπό προϋποθέσεις, η οποία αναλύεται κατωτέρω.
Μεταξύ του ζητήματος της προκαταβολής, ως όροι στο ιδιωτικό συμφωνητικό συνήθως περιλαμβάνονται το συμφωνημένο τίμημα της αγοραπωλησίας, ο τρόπος εξόφλησης του, την ημερομηνία υπογραφής του οριστικού συμβολαίου και τυχόν ρήτρες σε περίπτωση υπαναχώρησης κάποιου εκ των συμβαλλομένων. Σημειώνεται, ωστόσο, ότι το ιδιωτικό συμφωνητικό δεν έχει την ίδια ισχύ με ένα προσύμφωνο, το οποίο μάλιστα στην περίπτωση της αγοράς ακινήτου υπόκειται στον ίδιο τύπο όπως και η οριστική σύμβαση, πρέπει δηλαδή να καταρτίζεται συμβολαιογραφικά. Αυτό συμβαίνει διότι τα ιδιωτικά συμφωνητικά έχουν μόνο ενοχική ισχύ μεταξύ των συμβαλλομένων, μπορεί δηλαδή να επιδιωχθούν μόνο ενοχικές αξιώσεις, όπως π.χ. αποζημίωση. Αφού διευθετηθεί το ζήτημα της προκαταβολής, ο αγοραστής υποδεικνύει τον συμβολαιογράφο της επιλογής του, ο οποίος και θα αναλάβει τη σύνταξη του συμβολαίου. Για την επεξεργασία αυτού, ο συμβολαιογράφος συνήθως αιτείται ορισμένα απαραίτητα έγγραφα, όπως τα προσωπικά στοιχεία του αγοραστή και πωλητή, τυχόν πληρεξούσια συμβόλαια εφόσον δεν θα συμπράξουν αυτοπροσώπως οι ανωτέρω, τους τίτλους ιδιοκτησίας, κτηματολογικό φύλλο και διάγραμμα από το αρμόδιο κτηματολόγιο, βεβαίωση του μηχανικού περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών, οικοδομική άδεια, βεβαίωση ΤΑΠ από τον οικείο δήμο, καθώς και φορολογική ενημερότητα. Αφού συγκεντρωθούν όλα τα έγγραφα και ελεγχθούν, ο συμβολαιογράφος συντάσσει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης, συνοδευόμενη με το φύλλο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, την οποία υποβάλλει στην εφορία και ακολουθεί η πληρωμή του φόρου μεταβίβασης.
Εφόσον από τον νομικό έλεγχο του ακινήτου δεν προκύψουν ζητήματα που να αποτρέπουν την αγορά, ο πωλητής θα ζητήσει από τον αγοραστή μία προκαταβολή, το λεγόμενο καπάρο. Η προκαταβολή δίνεται με δύο τρόπους, α) με ιδιωτικό συμφωνητικό, β) με συμβολαιογραφικό προσύμφωνο. α) Προκαταβολή με ιδιωτικό συμφωνητικό Στην περίπτωση αυτή οι δικηγόροι των δύο μερών συντάσσουν ένα ιδιωτικό συμφωνητικό στο οποίο αναγράφεται το τίμημα της αγοραπωλησίας, ο τρόπος με τον οποίο θα εξοφληθεί (π.χ. μετρητά, με έκδοση επιταγών κ.α.), το ποσό της προκαταβολής και ο τρόπος με τον οποίο καταβλήθηκε αυτό στον πωλητή, ενώ τάσσεται συγκεκριμένη προθεσμία για την υπογραφή του συμβολαίου και θέτονται μια σειρά από ρήτρες που εξασφαλίζουν την τήρηση της συμφωνίας και την τύχη της προκαταβολής σε περίπτωση υπαναχώρησης είτε του πωλητή, είτε του αγοραστή (π.χ. επιστροφή αυτής στο διπλάσιο, σε περίπτωση που ο πωλητής αδικαιολόγητα αποφασίσει να μην πωλήσει τελικά το ακίνητο στον αγοραστή). β) Συμβολαιογραφικό προσύμφωνο Η περίπτωση συμβολαιογραφικού προσυμφώνου είναι μεν πιο σπάνια σε χρήση, παρέχει βέβαια περισσότερα εχέγγυα, λόγου του κύρους του, αφού πρόκειται για συμβολαιογραφικό έγγραφο και άρα τίτλο εκτελεστό. Στο προσύμφωνο περιλαμβάνονται όλα τα στοιχεία που περιλαμβάνει και το ιδιωτικό συμφωνητικό, δηλαδή το τίμημα της αγοραπωλησίας και ο τρόπος πληρωμής αυτού, το ποσό τις προκαταβολής, η ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου, οι τυχόν ρήτρες και άλλες τυχόν ειδικότερες συμφωνίες μεταξύ των μερών. Η πολύ σημαντική διαφορά του με το ιδιωτικό συμφωνητικό είναι ότι σε περίπτωση που ο πωλητής αρνείται να προσέλθει στην υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, ο αγοραστής έχει το δικαίωμα είτε να υπογράψει ο ίδιος μόνος του την μεταβίβαση με αυτοσύμβαση (όταν υπάρχει στο προσύμφωνο σχετική ρήτρα), είτε να υποχρεώσει τον πωλητή διαμέσου της δικαστικής οδού σε καταδίκη δήλωσης βούλησης.
Για αυτό είμαστε εμείς εδώ! Οι εξειδικευμένοι συνεργάτες μας παρέχουν πλήρεις και ολοκληρωμένες υπηρεσίες για την αγορά του ακινήτου σου από την επιλογή του ακινήτου έως την ολοκληρωση της μεταβίβασης. Εμείς θα χρειαστούμε μόνον ένα συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο, το οποίο μπορεί μάλιστα να το συντάξει ένας από τους συνεργαζόμενους συμβολαιογράφους μας είτε κάποιος συμβολαιογράφος της επιλογής σου, και κατόπιν θα αναλάβουμε να ολοκληρώσουμε κάθε ενέργεια που απαιτείται. Έτσι, μερικές από τις ενέργειες που θα μας εξουσιοδοτήσεις να κάνουμε είναι: 1. Παραγγελία και λήψη ΑΦΜ από τη ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού. 2. Λήψη Κωδικών Taxisnet και Κλειδαρίθμων. 3. Λήψη φορολογικής ενημερότητας. 4. Ανάθεση σε μηχανικό της εκτίμησης του ακινήτου (τεχνικός έλεγχος). 5. Λήψη πιστοποιητικού μη αυθαίρετων κατασκευών. 6. Ορισμός Συμβολαιογράφου. 7. Υπογραφή τυχόν Προσυμφώνου αγοραπωλησίας. 8. Πληρωμή προκαταβολής εφόσον απαιτείται . 9. Υπογραφή και υποβολή των δηλώσεων φόρου πρός την αρμόδια ΔΟΥ (του ακινήτου). 10. Λήψη ευεργετήματος Πρώτης Κατοικίας εφόσον υπάρχει το αντίστοιχο δικαίωμα. 11. Πληρωμή των αντιστοίχων φόρων. 12. Υπογραφή οριστικού συμβολαίου. 13. Εξόφληση του τιμήματος 14. Εξόφληση του Συμβολαιογράφου 15. Υπογραφή πράξεων εξοφλήσεως και εξαλείψεως υποθηκών ή άρσεως αιρέσεων (εάν υπάρχουν). 16. Εντολή για παράσταση και εκπροσώπηση ενώπιον παντός αρμοδίου Δικαστηρίου και Αρχής (και ειδικότερα Φορολογικών και Διοικητικών Δικαστηρίων, μέχρι και το ΣτΕ) σε περίπτωση που υπάρξει το οποιοδήποτε πρόβλημα. 17. Εντολή για άσκηση προσφυγής εναντίον κάθε νομικού ζητήματος που προκύψει στο μέλλον από την αγορά του συγκεκριμένου ακινήτου. 18. Εγγραφή στο Κτηματολόγιο. 19. Διόρθωση οποιωνδήποτε νομικών ζητημάτων προκύψουν από την τυχόν εσφαλμένη εγγραφή στο Κτηματολόγιο (παραδρομή του Δημοσίου). 20. Ανάθεση σε συνεργαζόμενο λογιστή. 21. Υποβολή Φορολογικής Δήλωσης Ε1, Ε2, Ε9. Το propertycheck.gr αναλαμβάνει τη διαδικασία της αγοράς από το πρώτο έως το τελευταίο βήμα της διαδικασίας, με το μέγιστη ποιότητα και την ελάχιστη δυνατή ταλαιπωρία σας. Επικοινωνήστε μαζί μας [linkable] για περισσότερες πληροφορίες.
Ερωτήματα σχετικά με το νομικό έλεγχο του ακινήτου
Ο έλεγχος των τίτλων του ακινήτου, πραγματοποιείται για την επιβεβαίωση του πραγματικού ιδιοκτήτη του ακινήτου (του πωλητή) και την διαπίστωση ότι αυτός κατέχει τους νόμιμους τίτλους ιδιοκτησίας. Επιπρόσθετα, θα πρέπει να επιβεβαιωθεί ότι το ακίνητο είναι καθαρό βαρών (κατασχέσεις, προσημειώσεις, υποθήκες, διεκδικήσεις κλπ). Για τον υπόψη έλεγχο, ο δικηγόρος θα πρέπει να μεταβεί στο υποθηκοφυλακείο και το κτηματολογικό γραφείο της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο.Στην όλη διαδικασία, κρίνεται σκόπιμο να αναφερθούν ορισμένα σημεία προσοχής, για την αρτιότητα του ελέγχου. – Πλέον πρόσφατος (επικαιροποιημένος) έλεγχος. Ο έλεγχος θα πρέπει να γίνει (ή να επαναληφθεί) ακριβώς πριν την υπογραφή των συμβολαίων. – Άμεση μεταγραφή του ακινήτου αμέσως μετά την υπογραφή των συμβολαίων. Η ανάγκη αυτή προκύπτει, δεδομένου ότι στα υποθηκοφυλακεία ισχύει η αρχή της χρονικής προτεραιότητας: “Μεταξύ πολλών μεταγραφών που έγιναν την ίδια ημέρα σχετικά με δικαιώματα πάνω στο ίδιο ακίνητο, προτιμάται εκείνη που στηρίζεται στον έστω και κατ’ ελάχιστο χρόνο αρχαιότερο τίτλο.” (ΑΚ άρ. 1206) και “Η προτεραιότητα μεταξύ των ενυποθήκων δανειστών κανονίζεται κατά τη χρονολογική τάξη της εγγραφής της υποθήκης τους.” (ΑΚ αρ. 1300). – Έλεγχος των τίτλων σε βάθος χρόνου. Δεδομένου ότι, σε περίπτωση κατά την οποία ένας προηγούμενος τίτλος μεταβίβασης δεν είναι νόμιμος (σε βάθος 20 ετών), καθίσταται επισφαλής η αγορά, είναι επιβεβλημένη η σε βάθος χρόνου έλεγχος των τίτλων. – Έλεγχος της πράξης θανάτου (κατά την περίπτωση απόκτησης του ακινήτου από κληρονομιά), καθώς και του αντίστοιχου πιστοποιητικού μη ανάκλησης διαθήκης. – Έλεγχος όλων των “βαρών” (κατασχέσεις, προσημειώσεις, υποθήκες, διεκδικήσεις τρίτων κλπ). – Σε περίπτωση κατά την οποία ο πωλητής έχει εταιρεία, ή άσκησε εμπορική δραστηριότητα, θα πρέπει η εταιρεία να ελεγχθεί (στο αρμόδιο πρωτοδικείο) για την κατάσταση της εταιρείας (πτώχευση, αναγκαστική διαχείριση). Μέσω του propertycheck.gr για πρώτη φορά, σου στέλνουμε αναλυτική Έκθεση Έρευνας ακινήτου που περιλαμβάνει ΌΛΑ τα ανωτέρω σημεία, υπογεγραμμένη επισήμως από το δικηγόρο που την πραγματοποίησε. Για να είσαι και να νοιώθεις ασφαλής! Για αναλυτικότερες πληροφορίες επικοινώνησε μαζί μας ή ζήτησε αμέσως την πραγματοποίηση της Έρευνας του ακινήτου ποιυ σε ενδιαφέρει .
Η Υποθήκη είναι το εμπράγματο δικαίωμα που συστήνεται πάνω σε ακίνητο με συμβολαιογραφικό έγγραφο το οποίο μεταγράφεται στο Υποθηκοφυλακείο ή το Κτηματολογικό γραφείο της έδρας του ακινήτου, προκειμένου να εξασφαλιστεί ότι ο δανειστής θα μπορεί να ικανοποιήσει προνομιακά τις απαιτήσεις του από το πράγμα.Αντικείμενο υποθήκης μπορεί να είναι μόνο ακίνητο που μπορεί να πουληθεί ή το δικαίωμα επικαρπίας του, ενώ για την απόκτηση υποθήκης πρέπει να υπάρχει χρηματική (ή αποτιμητή σε χρήμα) απαίτηση, τίτλος που να χορηγεί το δικαίωμα και εγγραφή στο βιβλίο υποθηκών. Με μεγάλη συχνότητα συναντάται στην αγορά και ο θεσμός της προσημείωσης υποθήκης. Η προσημείωση υποθήκης αποτελεί ένα από τα ισχυρότερα προσωρινά μέτρα προστασίας ενός δανειστή και είναι ένας πολύ διαδεδομένος τρόπος εξασφάλισης χρηματικών απαιτήσεων. Γι’ αυτό το λόγο συναντάται συχνά ως προϋπόθεση σε συναλλαγές με τράπεζες, προκειμένου π.χ. να εγκριθεί σύναψη σύμβασης στεγαστικού, καταναλωτικού ή επιχειρηματικού δανείου με φυσικά ή νομικά πρόσωπα. Η πρακτική σημασία της εγγραφής προσημείωσης έγκειται στο γεγονός, ότι εξασφαλίζει στον δανειστή, που δεν έχει εμπράγματη ασφάλεια, τη δυνατότητα απόκτησης υποθήκης σε σύντομο χρονικό διάστημα. Η ύπαρξη Υποθήκης ή Προσημείωσης Υποθήκης ανευρίσκεται καά τον ενδελεχή έλεγχο του ακινήτου, ώστε να μην βρεθεί ο αγοραστής προ εκπλήξεων, αφού τόσο η Προσημείωση Υποθήκης όσο και η Υποθήκη ακολουθούν το ακίνητο ακόμη και αν αυτό στο μεταξύ μεταβιβαστεί! Τέλος, Κατάσχεση ακινήτου επιβάλλεται λόγω ύπαρξης ληξιπρόθεσμων οφειλών και συνιστά πράξη αναγκαστικής εκτέλεσης λκατά οφειλέτη. Η κατάσχεση μπορεί να έχει επιβληθεί είτε από φυσικό πρόσωπο (λόγω ππ.χ. χρεών) είτε από νομικό πρόσωπο ιδιωτικού δικαίου (π.χ. τράπεζες)είτε από το Δημόσιο λόγω χρεών. Η κατάσχεση επιβάλλεται από την ημέρα επίδοσης στον οφειλέτη αντιγράφου της έκθεσης κατάσχεσης. Συνεπεία της κατάσχεσης, ο οφειλέτης της στερείται του δικαιώματος ελεύθερης διάθεσης του ακινήτου και των συστατικών στοιχείων αυτού, ακόμα και εάν αυτά δεν περιγράφονται στην έκθεση κατάσχεσης ή αν ήταν παρών ο οφειλέτης κατά την κατάσχεση, από τότε. Έτσι, οποιαδήποτε μεταβίβαση ακινήτου που έχει κατασχθεί είνια αυτοδικαίως άκυρη.
Μεγάλος αριθμός ιδιοκτησιών στην Ελλάδα βρίσκεται υπό το καθεστώς ομηρίας εξαιτίας της εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίας. Συνήθως πρόκειται για κληρονομίες με η χωρίς αποδοχή, εκούσια η δικαστική διανομή, διαφορετικά μερίδια συνιδιοκτητών, εξ αδιαιρέτου γεωτεμάχια εκτός σχεδίου με αυθαίρετα κτίσματα. Κάθε περίπτωση είναι διαφορετική και θα πρέπει να αντιμετωπίζεται εξατομικευμένα. Αυτό που θα πρέπει να γνωρίζει ο υποψήφιος αγοραστής είναι ότι για να είναι έγκυρη η αγοραπωλησία θα πρέπει να συμφωνήσουν όλοι οι συνιδιοκτήτες για την αγορά του ακινήτου. Σε πολλές περιπτώσει, μεσολαβεί και κάποιος θάνατος, με αποτέλεσμα να πρέπει να λάβουμε επιπλέον μέτρα επιμέλειας (μέσω συγκέντρωσης νέων δικαιολογητικών, πιστοποιητικών και επίσημων εγγράφων για την βέλτιστη δυνατή εξυπηρέτηση των συμφερόντων του αγοραστή, βλ. για παράδειγμα την επόμενη ερώτηση.
Σε περίπτωση που ο εμφαινόμενος στο Υποθηκοφυλακείο και Κτηματολογικό Γραφείο ως κύριος του ακινήτου (το οποίο διαπιστώνεται κατά το νομικό έλεγχο αυτού) έχει αποβιώσει, τότε ως εντολοδόχοι Δικηγόροι σου θα πρέπει να αναζητήσουμε με λεπτομέρειες: 1. Αν έχει δημοσιευτεί διαθήκη ή όχι, 2. ποιοι τιμώνται ως κληρονόμοι, 2. αν υπάρχουν κάποιοι που έχουν αποκληρωθεί και προσβάλλεται η νόμιμη μοίρα τους, κάτι που θα μπορούσε να επηρεάσει την εγκυρότητα της αγοραπωλησίας. Κατόπιν, συγκεντρώνουμε όλα τα απαραίτητα πιστοποιητικά από τα δικαστήρια για να είμαστε πλήρως εξασφαλισμένοι. Στις περισσότερες των περιπτώσεων αιτούμαστε την έκδοση Κληρονομητηρίου, ώστε ο αγοραστής να είναι πλήρως κατοχυρωμένος από οποιαδήποτε αμφισβήτηση της αγοραπωλησίας. Το Κληρονομητήριο είναι δικαστική απόφαση και η διαδικασία εκδόσεως βαρύνει τον Πωλητή. Η μεσολάβηση θανάτου του ιδιοκτήτη συνεπάγεται πρόσθετες διαδικασίες κατοχύρωσης του αγοραστή και περισσότερο χρόνο τις περισσότερες φορές, αλλά με την κατάλληλη νομική συνδρομή δε συνιστά αποτρεπτικό λόγο αγοράς του ακινήτου. Για περισσότερες πληροφορίες, μπορείτε να επικοινωνήστε μαζί μας.
Η διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης εις βάρος οφειλετών πλέον έχει επισπευθεί. Για την πλήρη κατοχύρωση των εντολέων μας διενεργούμε πάντοτε ΔΥΟ αναλυτικούς νομικούς ελέγχους του ακινήτου. Τον πρώτο έλεγχο κατά το πρώτο -προκριμάτικό- στάδιο της αγοράς του ακινήτου, ώστε να λάβουμε το πράσινο φως για αν ξεκινήσει η διαδικασία. Ο δεύτερος έλεγχος διενεργείται πάντοτε την ίδια ημέρα που συντάσσεται το συμβόλαιο αγοράς! Ώστε μέχρι την υπογραφή του συμβολαίου να ε’ίμαστε σίγουροι ότι δεν έχει μεσολαβήσει καμία μεταβολή! Για περισσότερες πληροφορίες, μπορείτε να επικοινωνήστε μαζί μας.
Εφόσον έχετε βρει παραπάνω από ένα ακίνητο που σας ενδιαφέρει, σου προτείνουμε να επικοινωνήσεις μαζί μας ώστε να σε ενημερώσουμε αναλυτικά για τη διαδικασία και το κόστος, το οποίο κυμαίνεται ανάλογα α). με το πλήθος των ακινήτων προς έλεγχο και β). την [διαφορετική ή όχι] τοποθεσία αυτών. Για περισσότερες πληροφορίες, επικοινώνησε μαζί μας!.
Ερωτήματα σχετικά με τη σύνταξη και υπογραφή του συμβολαίου
Εφόσον το ακίνητο δεν έχει βάρη και υπάρχει πλήρης τάξη των τίτλων (θετικός νομικός έλεγχος του ακινήτου) ακολουθεί η φάση της υπογραφής του οριστικού συμβολαίου. Στην πλειοψηφία των πειρπτώσεων, πριν το οριστικό συμβόλαιο υπογράφεται κάποιο προσύμφωνο ή ιδιωτικό συμφωνητικό προκαταβολής/αρραβώνα για να εξασφαλιστεί η μη διάθεση του ακινήτου σε άλλον. Η φάση αυτή απαιτεί ρποσοχή ιδίως στον τρόπο και στους όρους του συμφωνητικού/προσυφώνου. Επικοινωνήστε μαζί μας για να σας κατευθύνουμε αλλά και να αναλάβουμε κάθε επόμενο βήμα!
Σε αυτό το βήμα καταλήγουμε εφόσον οι προηγούμενοι έλεγχοι είναι θετικοί για το ακίνητο. Ο σωστός, σχολαστικός και λεπτομερής έλεγχος του συμβολαίου από το Δικηγόρο και η ανάληψη από αυτόν όλης της διαδικασίας έως την υπογραφή του συμβολαίου, είναι απαραίτητος για να ολοκληρωθεί η διαδικασία άμεσα, αξιόπιστα, χωρίς περιττή ταλαιπωρία και οικονομική επιβάρυνση. Δεν είναι λίγες οι φορές που οι καθυστερήσεις των μερών όταν δεν έχουν σωστή καθοδήγηση, έχουν ως αποτέλεσμα τα έγγραφα που εκδίδονται για το συμβόλαιο να χάνουν την ισχύ τους αρκετές φορές, με επιπλέον ταλαιπωρία, ανασφάλεια και καχυποψία για τα μέρη.Ο έλεγχος του συμβολαίου περιλαμβάνει τη νομική σας κατοχύρωση στη διαδικασία σύνταξης του συμβολαίου, ελέγχου των όρων, συγκέντρωσης και ελέγχου των απαιτούμενων εγγράφων, επίλυση ζητημάτων που προκύπτουν ιδίως σε περίπτωση δανείων, παράσταση στο συμβόλαιο και μεταγραφή του συμβολαίου. Επικοινωνήστε [linkable] μαζί μας και θα σας λύσουμε κάθε απορία!
Η μεταβίβαση του ακινήτου ολοκληρώνεται με τη μεταγραφή του συμβολαίου αγοράς στο αρμόδιο κατά τόπο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολογικό Γραφείο. Τη μεταγραφή του συμβολαίου όπως και τη συνολική διαδικασία αγοράς την αναλαμβάνουμε εξ ολοκλήρου εμείς!
Προϋποθέσεις και δικαιολογητικά για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας Πληροφορίες για τις προϋποθέσεις και τα δικαιολογητικά που χρειάζονται για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας Οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας είναι οι εξής: α) Ο αγοραστής ή ο/η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά τους δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειάς του, αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας κατοικιών που υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να αναγερθούν είναι: 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 25 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και 30 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα. Κατ’ εξαίρεση, οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% αυξάνονται από 70 τ.μ. σε 90 τ.μ.. β) Το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το γήπεδο στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη οικία ή το διαμέρισμα να είναι οικοδομήσιμο κατά τον χρόνο της αγοράς και εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου δήμου ή κοινότητας ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο και μεταξύ αγοραστή και πωλητή να μην υπάρχει συγγένεια εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού. γ) Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον μία πενταετία. Η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης για αγορά κατοικίας ή οικοπέδου παρέχεται μία φορά. Απαλλαγή παρέχεται και για κάθε νέα αγορά ακινήτου, εφόσον αθροιστικά: α) τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά τον χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα τους, δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους και β) ο αγοραστής υποβάλει την οικεία δήλωση και καταβάλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που είχε τύχει της απαλλαγής. Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για τη χορήγηση της απαλλαγής από τον Φ.Μ.Α. υποβάλλονται μαζί με την οικεία δήλωση, πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου. Τα δικαιολογητικά για τη διαπίστωση των προϋποθέσεων απαλλαγής καθορίζονται με την ΠΟΛ 1101/2010 (Β’ 1021) απόφαση του Υπουργού Οικονομικών. Παρέχεται πλήρης απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης κατά την αγορά ή ανταλλαγή γεωργικών ή κτηνοτροφικών εκτάσεων, μαζί με τις εγκαταστάσεις τους που εξυπηρετούν αποκλειστικά την εκμετάλλευσή τους σε όλους τους αγρότες (νέους, νεοεισερχομένους ή άνω των 40 ετών). Το δικαίωμα του Δημοσίου για επιβολή Φ.Μ.Α. παραγράφεται μετά την πάροδο πενταετίας (5ετίας) από τη λήξη του έτους εντός του οποίου λήγει η προθεσμία υποβολής της δήλωσης και μετά την πάροδο δεκαπέντε (15) ετών από το τέλος του έτους εντός του οποίου χορηγήθηκε η απαλλαγή, ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις, έστω και αν η υπόθεση έχει περαιωθεί.
Το propertycheck.gr συστήθηκε για να καλύψει όλες τις ανάγκες σας για την αγορά ακινήτου! Επικοινωνήστε μαζί μας και γνωρίστε τους συμβολαιογράφους της ομάδας μας!
Στο property-check.gr φροντίζουμε να παρέχουμε τις ανώτερης ποιότητας υπηρεσίες στις χαμηλότερες τιμές. Η Αμοιβή των δικηγόρων μας ανέρχεται με βαση των Κώδικα Δεοντολογίας Δικηγόρων. Για αναλυτική εκτίμηση κόστους, επικοινωνήστε μαζί μας και εντός 24 ωρών θα έχετε πλήρη εικόνα του βασικού κόστους!
Στο propertycheck.gr φροντίζουμε να παρέχουμε τις ανώτερης ποιότητας υπηρεσίες στις χαμηλότερες τιμές. Η αμοιβή των συμβολαιογράφων μας ανέρχεται με βάση τον Κώδικα Συμβολαιογράφων, στο εξής ποσοστό: Για ποσό έως 120.000, 00 ευρώ σε ποσοστό 0,80% Για ποσό από 120.000,01 έως 380.000,00 σε ποσοστό 0,70% Για ποσό από 380.000,01 έως 2.000.000,00 ευρώ σε ποσοστό 0,65% Για ποσό από 2.000.000,01 έως 5.000.000,00 ευρώ σε ποσοστό 0,55% Για ποσό από 5.000.000,01 έως 8.000.000,00 ευρώ σε ποσοστό 0,50% Για ποσό από 8.000.000,01 έως 10.000.000,00 ευρώ σε ποσοστό 0,40% Για ποσό από 10.000.000,01 έως 12.000.000,00 ευρώ σε ποσοστό 0,30% Για ποσό από 12.000.000,01 έως 20.000.000,00 ευρώ σε ποσοστό 0,25% Για ποσό από 20.000.000,01 και άνω σε ποσοστό 0,10%
Τα απαραίτητα δικαιολογητικά είναι τα ακόλουθα: Συμβόλαιο (τίτλος κτήσης) του πωλητή Φωτοτυπίες ταυτότητας του πωλητή και του αγοραστή Τυχόν πληρεξούσια, σε περίπτωση υπογραφής του συμβολαίου από τρίτο πρόσωπο Φορολογική Ενημερότητα του πωλητή Ασφαλιστική ενημερότητα από τον e-ΕΦΚΑ, στην περίπτωση που ο πωλητής διατηρεί εμπορική επιχείρηση ή είναι νομικό πρόσωπο οποιαδήποτε μορφής ή συμμετέχει σε εταιρία οποιαδήποτε μορφής με οποιαδήποτε ιδιότητα Κτηματολογικό Φύλλο και Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος, εάν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή όπου λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο Πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου, αν στην περιοχή λειτουργεί Γραφείο Κτηματογράφησης Οικοδομική άδεια Τοπογραφικό διάγραμμα ή κάτοψη ακινήτου Βεβαίωση Μηχανικού περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών στο ακίνητο Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης από Μηχανικό Βεβαίωση μη οφειλής ΤΑΠ, που εκδίδεται από το Δήμο στον οποίο βρίσκεται το ακίνητο Ε9 του πωλητή Πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. του ακινήτου
Ερωτήματα σχετικά με τον τεχνικό έλεγχο του ακινήτου
Η ΗΤΚ είναι ο ηλεκτρονικός φάκελος ενός ακινήτου. Τον δημιουργεί ο αρμόδιος Μηχανικός και τον υποβάλλει ηλεκτρονικά με σκοπό να καταγράφεται και να παρακολουθείται η υφιστάμενη κατάσταση του ακινήτου (από την κατασκευή του έως σήμερα) και τυχόν μετέπειτα μεταβολές. (Νόμος για την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος 4495/2017 (ΦΕΚ A167/3.11.2017).
Η ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου είναι απαραίτητη για την μεταβίβαση του ακινήτου (εξαιρουμένων των μισθώσεων).
Στο τέλος της διαδικασίας εκδίδεται το Πιστοποιητικό Πληρότητας ΗΤΚ το οποίο χορηγείται για την Συμβολαιογραφική πράξη.
Το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης ακινήτου (ΠΕΑ) είναι αποτέλεσμα της ενεργειακής επιθεώρησης του ακινήτου έπειτα από μελέτη των ενεργειακών του χαρακτηριστικών. Εκδίδεται από τον αρμόδιο Ενεργειακό Επιθεωρητή -Μηχανικό μέσω ηλεκτρονικών υπηρεσιών του ΥΠΕΚΑ. Βαθμολογείται ανάλογα με την απόδοση και κατατάσσεται σε μία κλίμακα ενεργειακής κατανάλωσης από το Α+ έως το Η. Με την έκδοση του ΠΕΑ ο επιθεωρητής διαμορφώνει προτάσεις βελτίωσης της τελικής απόδοσης του κτιρίου.
Η Βεβαίωση περί μη Αυθαιρεσιών είναι μία έγγραφη βεβαίωση που εκδίδει ο αρμόδιος Μηχανικός στον ιδιοκτήτη του ακινήτου έπειτα από κάθε Νομιμοποιητική πράξη (Τακτοποίηση του Ν.4495/17). Πλέον με την Υποχρεωτική έκδοση ΗΤΚ για κάθε ακίνητο η βεβαίωση αυτή αντικαθιστάται από το Πιστοποιητικό ΗΤΚ με το οποίο βεβαιώνεται πλέον η μη ύπαρξη Αυθαιρεσιών και ο ιδιοκτήτης μπορεί να προβεί σε μεταβίβαση
Ναι, η γονική παροχή από πλευράς πολεοδομικού φακέλου του ακινήτου απαιτεί την πληρότητα και ορθότητα όλων των εγγράφων και Πιστοποιητικών που αφορούν και μία αγοραπωλησία.
Για την πλήρη σύνταξη του φακέλου μεταβίβασης απαιτείται η συνυπογραφή Υπεύθυνης δήλωσης από το 100% της ιδιοκτησίας του ακινήτου.
Όσον αφορά τις Πολεοδομικές πράξεις που ακολουθούν ένα ακίνητο αυτές ισχύουν Ες αεί. Τα Πιστοποιητικά και οι Βεβαιώσεις που εκδίδονται και κατοχυρώνουν τις ως άνω πράξεις έχουν ημερομηνία λήξης και ανανεώνονται με νέα αυτοψία από αρμόδιο Μηχανικό, που βεβαιώνει την υπάρχουσα κατάσταση ή τυχόν μεταβολές.